CONDICIONES RESOLUTORIAS EXPLICITAS – PACTO RESERVA DOMINIO – DERECHO DE REVERSION

1-. CONDICIONES RESOLUTORIAS

Las condiciones resolutorias explícitas de la compraventa a la que se refiere el artículo 11 de La Ley Hipotecaria , aquellas que se incluyen en un contrato de compraventa y se establezcan en garantía de pago del precio aplazado , se asimilan a hipotecas a efectos del ITP.

Distinguimos :

La tributación de la condición en ITP está ligada a la persona que la constituye y y al gravamen por TPO o por IVA de la compraventa .

Si recordamos que la Condición está equiparada a la Hipoteca , quien la constituye es el comprador a favor del vendedor.

La condición se liquida al 1 % siempre que el comprador que la constituye sea un particular y la compraventa quede sujeta a TPO , bien porque se trate de una compraventa entre particulares o porque siendo una venta empresarial haya estado sujeto y exento en IVA .

La condición solo tributa por AJD ( 1,2 % ) cuando el comprador sea un sujeto pasivo de IVA , tanto si se trata de la venta por otro empesario como de un particular, cuando se formalice en escritura 
 pública.

CONSTITUCION CONDICION RESOLUTORIA

SUPUESTO I Transmisión empresarial sujeta y no exenta de iva a empresario o   particular : VENTA : AJD . C.RES: AJD               SUPUESTO II

Transmisión empresarial sujeta y exenta de IVA con renuncia a la exención a empres. o partic. VENTA : AJD . C.RES.: AJD

SUPUESTO III

Transmisión empresarial sujeta y exenta de IVA sin renuncia a la exención a empresario . VENTA : TPO . C.RES.: AJD

SUPUESTO IV

Transmisión empresarial sujeta y exenta de IVA sin renuncia a la exención a PARTICULAR . VENTA : TPO . C.RES.:TPO

SUPUESTO V

Transmisión particular a empresario . VENTA : TPO Y C. RES. AJD.

SUPUESTO VI

Transmisión entre particulares . VENTA : TPO . C. RES. : TPO .

Sujeto pasivo : en cualquier régimen de tributación de la condición resolutoria explícita , TPO y AJD , el sujeto pasivo es el vendedor.

Base Imponible : la misma en TPO y AJD , y está constituida por el importe de la obligación garantizada.

Tipo impositivo : en TPO el 1 % y en AJD 1,2 % ( Principado de Asturias).

EJEMPLOS.

SUPUESTO I

Sociedad promotora vende mediante escritura pública una vivienda . La entrega tiene carácter de primera transmisión. Precio : 200.000 euros y se aplazan 50.000 .

Solución.

Transmisión sujeta y no exenta de IVA : vendedor sujeto pasivo de IVA y primera entrega.

Compraventa ( AJD ) : 200.000 x 1 % = 2.000 Euros

Condición ( AJD ) : 50.000 x 1,2 % = 600 Euros

SUPUESTO II

Sociedad vende en escritura pública un terreno rústico a un empresario ganadero . El transmitente

y el comprador son sujetos pasivos de IVA , renunciando el vendedor a la exención. Mismo precio y aplazamiento que el anterior ejemplo , ascendiendo los intereses ordinarios y de demora acordados a 10.000 Euros.

Solución.

Transmisión sujeta y no exenta de IVA por la renuncia y sujeta por tanto a AJD.

Compraventa ( AJD ) : 200.000 x 1 % = 2.000 Euros

Condición ( AJD ) : 60.000 x 1,2 % = 720 Euros

SUPUESTO III

Mismo caso que el anterior sin renunciar a la exención.

Solución.

Transmisión sujeta y exenta de IVA , procede, en consecuencia , la liquidación de la compra por TPO , siempre y cuando no se renuncie a la exención. La condición resolutoria se liquidará por AJD al ser el comprador sujeto pasivo de IVA.

Compraventa ( TPO ) : 200.000 x 8 % = 16,000 Euros

Condición ( AJD ) : 60.000 x 1,2 % = 720 Euros

SUPUESTO IV

Mismo caso que II , sin renunciar a la exención siendo el comprador un particular .

Solución.

Entrega sujeta a IVA y exenta , sin poder renunciar el vendedor puesto que el comprador es un particular : tributa por TPO. La condición también por TPO al ser un particular el adquirente y resultar la transmisión exenta.

Compraventa ( TPO ) : 200.000 x 8 % = 16,000 Euros

Condición ( TPO ) : 60.000 x 1 % = 600 Euros

SUPUESTO V

Venta de una vivienda por un particular a una sociedad , para destinar a su actividad. . Precio : 350.000 Euros. Queda aplazada integramente.

Solución.

Operación no sujeta a IVA , el vendedor es un particular : tributación por TPO . La condición al ser constituída por un sujeto pasivo de IVA ( comprador ) : AJD.

Compraventa ( TPO ) : 350.000 x 8 % = 28.000 Euros

Condición ( AJD ) : 350.000 x 1,2 % = 4.200 Euros

SUPUESTO VI

Venta en escritura pública de un particular a otro. Precio . 300.000 Euros. Quedan aplazados 100.000 sin devengar intereses.

Solución.

Transmisión no sujeta a IVA al ser el transmitente un particular y sujeta por tanto a TPO . La condición resolutoria establecida por un particular , también sujeta a TPO.

Compraventa ( TPO ) : 300.000 x 8 % = 24.000 Euros

Condición ( TPO ) : 100.000 x 1 % = 1.000 Euros

2-. CONSTITUCIONES NO SUJETAS.

Condiciones convencionales suspensivas o resolutorias que se establezcan en garantía de prestaciones no valuables o que carezcan de contenido económico.

3-. CANCELACION DE CONDICION RESOLUTORIA.

Siempre que consten en escritura pública o acta tributan por AJD.

La posposición de la condición resolutoria también .

4-. CANCELACIONES NO SUJETAS.

• Solicitud de cancelación por caducidad.
• Cancelación por confusión de derechos.
• Cancelación por mandamiento judicial.

5-. PACTO DE RESERVA DE DOMINIO

La tributación del pacto de reserva de dominio no queda sujeto a TPO , artículos 7 del TR y 31.1 del Reglamento , por lo que solo puede incidir en AJD si se refiere a inmuebles y consta en escritura pública o tratandose de bienes muebles consta en escritura pública ( no en póliza ) y se inscribe en el Registro de Bienes Muebles .

Artículo 7.

1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:

1. Las transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.
2. La constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, salvo cuando estas últimas tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias o inmuebles o instalaciones en puertos y en aeropuertos.
   Se liquidará como constitución de derechos la ampliación posterior de su contenido que implique para su titular un incremento patrimonial, el cual servirá de base para la exigencia del tributo.

2. Se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del Impuesto:

1. Las adjudicaciones en pago y para pago de deudas, así como las adjudicaciones expresas en pago de asunción de deudas. Los adjudicatarios para pago de deudas que acrediten haber transmitido al acreedor en solvencia de su crédito, dentro del plazo de dos años, los mismos bienes o derechos que les fueron adjudicados y los que justifiquen haberlos transmitido a un tercero para este objeto, dentro del mismo plazo, podrán exigir la devolución del impuesto satisfecho por tales adjudicaciones.
2. Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056.2 y 1.062.1 del Código Civil y disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento.
   En las sucesiones por causa de muerte se liquidarán como transmisiones patrimoniales onerosas los excesos de adjudicación cuando el valor comprobado de lo adjudicado a uno de los herederos o legatarios exceda del 50 % del valor que les correspondería en virtud de su título, salvo en el supuesto de que los valores declarados sean iguales o superiores a los que resultarían de la aplicación de las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio.
3. Los expedientes de dominio, las actas de notoriedad, las actas complementarias de documentos públicos a que se refiere el Título VI de la Ley Hipotecaria y las certificaciones expedidas a los efectos del artículo 206 de la misma Ley, a menos que se acredite haber satisfecho el Impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión, cuyo título se supla con ellos y por los mismos bienes que sean objeto de unos u otras, salvo en cuanto a la prescripción cuyo plazo se computará desde la fecha del expediente, acta o certificación.
4. Los reconocimientos de dominio en favor de persona determinada, con la misma salvedad hecha en el apartado anterior.

3. Las condiciones resolutorias explícitas de las compraventas a que se refiere el artículo 11 de la Ley Hipotecaria se equipararán a las hipotecas que garanticen el pago del precio aplazado con la misma finca vendida. Las condiciones resolutorias explícitas que garanticen el pago del precio aplazado en las transmisiones empresariales de bienes inmuebles sujetas y no exentas al Impuesto sobre el Valor Añadido no tributarán ni en este Impuesto ni en el de Transmisiones Patrimoniales. El mismo régimen se aplicará a las hipotecas que garanticen el precio aplazado en las transmisiones empresariales de bienes inmuebles constituidas sobre los mismos bienes transmitidos.

4. A los efectos de este Impuesto, los contratos de aparcería y los de subarriendo se equipararán a los de arrendamiento.

5. No estarán sujetas al concepto de transmisiones patrimoniales onerosas, regulado en el presente Título, las operaciones enumeradas anteriormente cuando sean realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido.

No obstante, quedarán sujetas a dicho concepto impositivo las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido. También quedarán sujetas las entregas de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial, cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no quede sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.