Derechos reales de uso y disfrute : Arrendamientos y Concesiones

ARRENDAMIENTOS

Todo arrendamiento es una prestación de servicios sujeta a IVA ( el art. 5.1 Ley 37/1992 considera sujeto pasivo de IVA a los arrendadores de bienes ) . Si el arrendamiento es relativo a bienes inmuebles y resulta exento de IVA , quedará sujeto a TPO .

El artículo 20.1.23 Ley 37/1992 detalla que arrendamientos inmobiliarios se hallan exentos del IVA y por tanto sujetos a TPO , destacando dentro de estos últimos los arrendamientos rústicos y los arrendamientos de vivienda incluídos sus anexos y muebles arrendados y muebles arrendados conjuntamente .

No quedan exentos del IVA :

-. los arrendamientos de viviendas amuebladas que impliquen prestación de servicios complementarios de hosteleria.

-, loa arrendamientos de garajes o trasteros con independencia de viviendas

-, los arrendamientos de construcciones dedicadas a ganadería independiente .

-. los arrendamientos cuya finalidad sea el subarriendo o la cesión a terceros .

En los los arrendamientos sujetos y exentos no cabe la posibilidad de renuncia a la exención , puesto que esta se refiere solo a las entregas de bienes .

Lo esencial para determinar la exención en el IVA es el destino del bien arrendado .

Sujeción a TPO o a IVA .

Hay que considerar si el arrendamiento está exento de IVA o no . Los arrendamientos de inmuebles sujetos pero exentos en el IVA , tributan por TPO . Los sujetos y no exentos que se formalicen en escritura pública tributarán por AJD .

Base imponible .

Regla general. Cantidad total que haya de satisfacerse por todo el periodo de duración del contrato .

Reglas especiales .

-. en los contratos de duración indefinida consideramos una renta de seis años .

-. en los arrendamientos de fincas urbanas sujetos a prórroga forzosa se computará una duración minima de tres años .

-. las prórrogas forzosas de los distintos contratos de arrendamiento no quedarán sujetas al impuesto ( art. 48 RITPAJD ) .

-. las prórrogas convencionales tributarán como ampliación del derecho de arrendamiento ( art. 48 RITPAJD ) .

 La fianza arrendaticia no queda sujeta a TPO puesto que es un depósito cautelar .

La fianza convencional que prestan terceras personas a favor del arrendador para asegurar obligaciones , queda sujeta a TPO , siempre que no sea prestada por un sujeto ñpasivo de IVA .

Sujeto pasivo . El arrendatario ( art. 8 TR ) .

Escala aplicable ( art. 12 TR ) .

Euros	Cuota en euros
Hasta 30,05 euros	0,09
De 30,06 a 60,10	0,18
De 60,1 1 a 120,20	0,39
De 120,21 a 240,40	0,78
De 240,41 a 480,81	1,68
De 480,82 a 961,62	3,37
De 961,63 a 1.923,24	7,21
De 1.923,25 a 3.846,48	14,42
De 3.846,49 a 7.692,95	30,77
De 7.692,96 en adelante	0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción.

EJEMPLO 1

Alquilasa , s.a alquila un duplex a Lauro por 1.200 euros mensuales y un plazo de un año. Operación en documento privado .

SOLUCION

Operación sujeta y exenta de IVA , por tanto sujeta a TPO.

Base imponible : aunque la duración es un año y al tratarse de un arrendamiento de vivienda , el arrendatario tiene derecho a permanecer 5 años ( art.9 LAU) por lo que aplicamos el criterio de prórroga forzosa.

Base : 1.200 x 12 x 3 = 43.200

Hasta 7.692, 96 -------- 30,77

Resto 35.507,04 -------- 142,03 ( 0,024040 POR CADA 6,01 )

TOTAL CUOTA 172,80 DEUROS

EJEMPLO 2

Alquilasa , s.a alquila un duplex a Lauro por 1.200 euros mensuales y plazo indefinido . Operación en documento privado .

SOLUCION
Base imponible : al no saberse la duración tomamos 6 años.

Base : 1.200 x 12 x 6 = 86.400 Euros

EJEMPLO 3

Arnaldo alquila un local comercial a Colomber s.l , por una renta de 800 euros mensuales y una duración de dos años. Se formaliza en escritura pública.

SOLUCION

Operación sujeta y no exenta de IVA : Arnaldo es sujeto pasivo ocasional de IVA como arrendador y el arrendamiento es para uso distinto a vivienda . Al documentarse en escritura pública queda sujeta a AJD .

Base imponible : importe real de la renta a satisfacer durante los dos años : los arrendamientos de edificaciones no se ven afectados por una duración minima .

Base : 800 x 12 x 2 = 19.200 Euros

Cuota : 19.200 x 1,2 % = 230,40 Euros

EJEMPLO 4

Remitiendonos al ejemplo 1 , considerar que Lauro lleva 5 años en el duplex y acuerda con la empresa arrendadora prorrogar el contrato tres años a razón de 1.300 euros mensuales.

Base imponible : 1.300 x 12 x 3 = 46.800 Euros

2 )CONCESIONES ADMINISTRATIVAS

Las concesiones administrativas quedan sujetas a TPO ( art. 7.1b del TR ) , excepto cuando tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias o inmuebles o instalaciones en puertos y aeropuertos (en cuyo caso están sujetas a IVA ) .

Actos y negocios equiparados a concesiones administrativas.

El art. 13 del TRLITPAJD establece :

“ Se equipararán a las concesiones administrativas, a los efectos del impuesto, los actos y negocios administrativos, cualquiera que sea su modalidad o denominación, por lo que, como consecuencia del otorgamiento de facultades de gestión de servicios públicos o de la atribución del uso privativo o del aprovechamiento especial de bienes de dominio o uso público, se origine un desplazamiento patrimonial en favor de particulares “ .

Base imponible. El artículo 13.3 del TR regula la misma , habiendo sido reformado por la Ley 4/2008 de 23 de diciembre .

Norma general . Distingue tres criterios.

1. Si la administración señalase una cantidad total en concepto de precio o canon que deba satisfacer el concesionario , por el importe de la misma .
2. Si la administración señalase un precio , canon, participación o beneficio minimo que deba satisfacer el concesionario periodicamente :

• si la duración de la concesión no fuese superior a un año , por la suma total de las prestaciones periódicas.
• Si fuera superior a un año , capitalizando según el plazo de la concesión, al
  10 % la cantidad anual que satisfaga el concesionario.
• Si la cantidad anual a capitalizar fuese variable , consecuencia de la aplicación de clausulas de revisión de precios que tomen como referencia índices objetivos de su evolución , se capitalizará la correspondiente al primer año .
  Si la variación dependiera de otras circunstancias , cuya razón matemática se conociera en el momento del otorgamiento de la concesión , la cantidad a capitalizar será la media anual de las que el concesionario deba satisfacer durante la vida de la concesión .
  3) Fondo de reversión . Cuando el concesionario esté obligado a revertir a la administración bienes determinados , se computará el valor neto estimado de dichos bienes a la fecha de reversión , más los gastos previstos para la reversión . Para el cálculo del valor neto contable de los bienes se aplicarán las tablas de amortización aprobadas a los efectos del IS en el porcentaje medio resultante de las mismas .

Normas especiales .

Cuando la base imponible no pueda determinarse por las normas generales se tendrán en cuenta las siguientes reglas :

-. Aplicando al valor de los activos fijos afectos a la explotación , uso o aprovechamiento de que se trate , un porcentaje del 2 % por cada año de duración de la concesión , con el mínimo del 10 % y sin que el máximo pueda exceder del valor de los activos .

-. A falta de la anterior valoración , se tomará la considerada por la Administración pública .

-. En defecto de las dos reglas anteriores , por el valor declarado por los interesados , sin perjuicio del derecho de la Administración para proceder a su comprobación por los medios del artículo 52 de la LGT .

EJEMPLO 1

La Administración concede a Protarsa s.a , una concesión para explotar un supermercado .

Duración de la concesión : 3 años . Canon : 40.000 euros anuales .

SOLUCION

Base imponible : 40.000/( 1+0,10 ) + 40.000/(1+0,10)2 + 40.000/(1+0,10)3 = 99.496,68 Euros