domingo, 6 de marzo de 2011

USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD : CONSTITUCION Y VALORACION



1) VALORACION USUFRUCTO.

El usufructo según establece el artículo 467 del CC da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa .

USUFRUCTO TEMPORAL

A favor de personas físicas : se valora en el 2 % del valor de los bienes por cada periodo de un año sin computar las fracciones y sin que pueda exceder del 70 % .
Porcentaje máximo de usufructos temporales : 70 % ( 35 años ).
Porcentaje mínimo : 2 % ( inferior a un año ) .

A favor de personas jurídicas : se aplican las reglas expuestas , no pudiendo superar los 30 años en concordancia con el artículo 515 del Código Civil , teniendo en cuenta que se considera como transmisión de pleno dominio sujeta a condición resolutoria el usufructo constituído a favor de persona jurídica por plazo superior a 30 años o por tiempo indeterminado .

EJEMPLO 1

Eulogio constituye un usufructo sobre una vivienda a favor de Sinesio por un periodo de 12 años. Valor inmueble : 100.000 Euros .

SOLUCION

Base imponible : 24 % ( 2 x 12 ) x 100.000 = 24.000 Euros

EJEMPLO 2

Sociedad en el ejercicio de su actividad constituye usufructo temporal y por 25 años a favor de un particular y en relación a un local de negocio cuyo valor total asciende a por 400.000 Euros . Valor usufructo : 100. 000 Euros . La operación se documenta es escritura pública .

SOLUCION

Operación sujeta y no exenta de IVA : empresario en el ejercicio de su actividad y el inmueble un local de negocio . Por lo tanto sujeta a AJD .
Base imponible : 400. 000 X 50 % ( 2 x 25 años ) = 200.000 Euros ( tomamos el valor mayor comparado con el del usufructo ) .

Tipo ( AJD ) : 1,2 % = 200.000 x 1, 2 % = 2.400 Euros

La cancelación del usufructo transcurridos los 25 años no queda sujeta a IVA , TPO ni AJD ( no es necesaria escritura pública ) .

EJEMPLO 3

Suponer que el usufructo se constituye a favor de una sociedad anónima y por un plazo de 35 años . Valor : 200.000 Euros

SOLUCION

Al ser superior a 30 años , el usufructo tributa como transmisión de la propiedad sujeta a condición resolutoria.
Base imponible : 200.000
Tipo : 8%
Al cabo de 35 años , como ha habido una ficción de transmisión , la misma se destruye con la condición resolutoria , sin que sea necesaria la declaración judicial o administrativa de la resolución del contrato transmisor ( contrato de compraventa que nadie ha celebrado ) .

USUFRUCTO VITALICIO

Se fija el valor minorando del 70 % un 1 % por cada año que el usufructuario sea mayor de 19 años ( 69 % para 20 años , 68 % para 21 años y así hasta alcanzar el porcentaje mínimo del 10 % ) .

Usufructo máximo : 70 % ( menores de 20 años ) .
Usufructo mínimo : 10 % ( 79 años o más ) .

EJEMPLO 4

Un particular constituye un derecho de usufructo vitalicio a favor de otro sobre un terreno . El adquirente tiene 60 años y el valor fiscal del inmueble asciende a 80.000 Euros . Cinco años después fallece el usufructuario y el valor del inmueble asciende a
90.000 Euros .

SOLUCION

El constituyente no es sujeto pasivo de IVA : operación sujeta a TPO

Base imponible : 80.000 x 29 % ( 89 – 60 ) = 23.200 Euros

Tipo : 8 % = 23.200 x 8 % = 1.856 Euros

Cancelación usufructo.

Sujeto a TPO puesto que la constitución ha estado sujeta a TPO .

Base imponible : 90.000 Euros


Tipo : 8 % 26.100 ( 90.000 x 29 % ) x 8 % = 2.088 Euros


USUFRUCTOS MIXTOS : TEMPORALES Y VITALICIOS

Se combinan los dos aspectos : plazo y edad del usufructuario .
Casos :

-. usufructo constituído durante 25 años salvo que el usufructuario fallezca con anterioridad .

-. usufructo constituído durante la vida del usufructuario pero sin que la duración del mismo pueda exceder 25 años , aunque no hubiera fallecido el usufructuario .

Se valora el usufructo aplicando de las reglas del usufructo temporal o vital.icio , aquel que le atribuya mayor valor .

EJEMPLO 5

Secundino constituye usufructo sobre una vivienda a favor de Nasio , de 59 años , que se extinguirá en todo caso cuando este alcance los 75 años . Valor vivienda :
200. 000 Euros .

SOLUCION .

Valor usufructo vitalicio : 30 % ( 89 – 59 ) x 200.000 = 60.000 Euros

Según las reglas del usufructo temporal : 16 años x 2 = 32 %
Base imponible : 32 % s/ 200.000 64.000 Euros

Tomamos la mayor base ( 64.000 euros ).

USUFRUCTOS CONSTITUIDOS CON CONDICION RESOLUTORIA DISTINTA DE LA VIDA DEL USUFRUCTUARIO.

Se liquidan como vitalicios y cuando la condición se cumple se practica la liquidación definitiva según los años de duración efectiva , aplicando las reglas del usufructo temporal y se hagan las
rectificaciones que procedan en beneficio del Tesoro o del interesado .

USUFRUCTO S SUCESIVOS A FAVOR DE VARIAS PERSONAS QUE NO SEAN CON YUGES

El usufructo se valora según la edad del más joven . Al fallecimiento del primer usufructuario , la adquisición del usufructo por el usufructuario sucesivo se liquida según su edad en esa fecha . Si el valor del segundo usufructuario fuese menor al primero , al nudo propietario debe practicarsele liquidación por el aumento de la nuda propiedad . Al fallecimiento del último usufructuario se practica liquidación al nudo

propietario por la consolidación sobre el valor del usufructo correspondiente al segundo usufructuario.

EJEMPLO 6

Angel transmite un terreno a Paciano , que lo adquiere en nuda propiedad y a Kevin ( 50 años) y a Xoxe ( 40 años ) que lo adquieren en usufructo . Pasados 15 años fallece Xoxe . Valor inmueble : 200.000 Euros .

SOLUCION

Consideramos el mayor valor del usufructo : 49 % ( 89 – 40 ) , que es el correspondiente al más joven . La nuda propiedad adquirida por Paciano importaría 102.000 Euros ( 200.000 x 51 % ) . Paciano tributaría por esta base ( TPO ) y Kevin y Xoxe tributarían sobre una base de 98.000 ( 200.000 – 102.000 ) Euros por la constitución del usufructo .

Al fallecer Xoxe a los 15 años , Kevin tiene 65 años . El valor del usufructo sería de
24 % ( 89 – 65 ) . Como la nuda propiedad vale ahora un 76 % ( 100 – 24 ) y al constituirse se liquidó por 51 % , existe un incremento de la misma en un 25 % ( 76 – 51 ) . Es decir , existe una consolidación del valor del bien por este porcentaje que habría que liquidar .
Si los usufructuarios fueran cónyuges , no procedería la liquidación parcial y la consolidación total se produciría al fallecimiento del último cónyuge .

USUFRUCTOS SUCESIVOS A FAVOR DE CONYUGES

La misma norma se aplica al usufructo constituído a favor de dos cónyuges simultáneamente . El fallecimiento del primero de los usufructuarios no produce liquidación alguna , ésta tendrá lugar cuando fallezca el último usufructuario .

La reserva de derecho de usufructo en una transmisión onerosa de un bien privativo , reservandose el transmitente el usufructo conjunto para sí y para su cónyuge supone un negocio patrimonial gratuito sujeto al ISD .

2) VALORACION NUDA PROPIEDAD

El valor de la nuda propiedad es el valor del pleno dominio menos el valor del usufructo .
En caso de usufructos mixtos , tomamos el usufructo de mayor valor.





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